積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額,以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息。銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息,即每年為365天(閏年366天) 每月為當(dāng)月公歷實際天數(shù)。
住房公積金貸款與商業(yè)按揭貸款的區(qū)別
住房公積金貸款和商業(yè)按揭貸款是買房貸款里的兩種貸款形式。
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金,委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金,是職工按照規(guī)定儲存起來的專項用于住房消費支出的個人儲金,屬于職工個人所有。職工離退休時本息余額一次付償,退還給職工本人。
商業(yè)貸款也叫個人住房按揭貸款,是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用新建住房的貸款,即通常所說的“個人住房按揭貸款”。銀行發(fā)放的個人住房按揭貸款數(shù)額,不高于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的70%(以二者低者為準(zhǔn))。
兩者的主要區(qū)別:住房公積金貸款利率低(商業(yè)貸款利率為五年以上5.9%,五年以下5.75%;住房公積金五年以上利率4%,五年以下為3.5%),首付比例低(住房公積金最低首付20%,商業(yè)貸款為30%)。
公積金貸款利息
現(xiàn)行公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實施的,五年以上公積金貸款利率3.25%,月利率為3.25%/12,五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%,全國都一樣。
商業(yè)貸款:
(1)貸款利率與貸款用途、貸款性質(zhì)、貸款期限、貸款政策、不同的貸款銀行等相關(guān)。國家規(guī)定基準(zhǔn)利率,各銀行根據(jù)各種因素確定差別貸款利率,即在基礎(chǔ)上上浮或下浮?,F(xiàn)行基準(zhǔn)利率是2012年7月6日調(diào)整并實施的,種類與年利率如下:
①短期貸款六個月(含)5.6%;
②六個月至一年(含)6%;
③一至三年(含)6.15%;
④三至五年(含)6.4%;
⑤五年以上6.55%。
(2)房貸是銀行貸款利率是根據(jù)貸款的信用情況等綜合評價的,根據(jù)信用情況、抵押物、國家政策(是否首套房)等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好,不同銀行執(zhí)行的房貸利率有所差別, 2011年由于資金緊張等原因,部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。從2012年多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。4月上旬,銀行開始執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠。部分銀行利率最大優(yōu)惠可達(dá)85折。五年期限以上85折優(yōu)惠后利率為6.55%乘0.85=5.5675%,三季度以來和2013年初由于資金供應(yīng)緊張、信貸資金不足等原因又有所收緊。首套房利率一般在基準(zhǔn)利率與85折之間。
延期交房退房 開發(fā)商賠償貸款利息嗎
根據(jù)《民法典》(2021.1.1生效)規(guī)定,當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時,另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此,當(dāng)開發(fā)商不能按期交房時,一般來說購房者并不能馬上解除合同,但是按照在合同中對于開發(fā)商略微遲延履行合同的約定,在寬限期過后仍不能交房,購房者有權(quán)解除合同,并要求其返還所交的預(yù)售購房款和利息,并支付違約金。
所以,購房人在購房合同中約定時間沒有交房,是可以選擇退房的,開發(fā)商也是需要承擔(dān)貸款利息極其違約金。
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