私房多重買賣的法律評析

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個人，形成數(shù)個買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動及諸多債法原理，實(shí)有深入研究的必要。

一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征

受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個或兩個以上的買受人。

其法律特征：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。

二、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。

對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對人達(dá)成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對于不動產(chǎn)物權(quán)，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時又沒有什么違法事由，則合同成立時生效。這時出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。

上述兩種不同的觀點(diǎn)，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個問題：

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對其處理時所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院XX年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

(二)房屋類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動方式的法律評價

眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不能移動的物，如土地及地上定著物為不動產(chǎn)，其余為動產(chǎn)。由于兩種財產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動產(chǎn)在社會生活是所具有的重要意義，法律對二者的物權(quán)在變動時的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當(dāng)公示的，必須經(jīng)登記公示;不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移，這也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致，不動產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會涉及第三人的利益，只有公開、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，才能使第三人知道物權(quán)變動的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序。不動產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對房屋這類不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢?，房屋的買賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利

出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們在前面已作分析。一房多賣形成數(shù)個房屋買賣合同。但事實(shí)上各個房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動產(chǎn)，法律對房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對價的合意，同時還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時存在數(shù)個債權(quán)。

三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式

在司法實(shí)踐中，對多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。

(一)處理采取的原則

1、可給予制裁的原則

針對房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的XX年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。

2、可采取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在我國民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會損害先買受人對合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。

(二)承擔(dān)的責(zé)任形式

多重私房買賣合同內(nèi)容有多個合同關(guān)系，每個合同均為雙務(wù)合同。但由于每個合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個物上只能設(shè)一個所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個合同中，僅能有一個合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過失責(zé)任雖可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢

1、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時間點(diǎn)不同，違約責(zé)任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對此產(chǎn)生的。締約過失責(zé)任是民法典中新確立的一種特殊、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間。

當(dāng)事人在訂立合同過程中，因過錯違反誠實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對方造成損失時即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為。

基于多重私房買賣合同是由數(shù)個買賣合同組成的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。即，如果其中某個房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就上述所列舉實(shí)例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對此出賣人應(yīng)對第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無法請求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。

2、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：

(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時，即構(gòu)成對前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時，前買受人無法請求和主張后之買約無效，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對物的權(quán)利，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。

(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對侵權(quán)人行使物上請求權(quán)。

在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，存在這二種責(zé)任的競合，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，更有利于保護(hù)自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失。