自建房屋買賣受到多方面法律規(guī)定約束，涉及宅基地政策、合同效力、產(chǎn)權(quán)登記等方面，不同性質(zhì)土地上的自建房屋買賣規(guī)則有所不同。

1. 宅基地上自建房屋買賣規(guī)定

宅基地歸集體所有，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)。宅基地上的自建房屋買賣存在諸多限制。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須同時滿足以下條件：轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。也就是說，宅基地上的自建房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，如果賣給非本集體成員，合同可能被認(rèn)定無效。因為宅基地是保障本集體成員居住權(quán)益的，不能隨意流轉(zhuǎn)給外部人員。

2. 國有土地上自建房屋買賣規(guī)定

在國有土地上自建房屋，若建設(shè)符合規(guī)劃、具備合法審批手續(xù)并取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書，其買賣與一般商品房買賣類似。房屋所有人需持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，在進(jìn)行買賣時，雙方要簽訂書面合同，明確房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間等條款。買賣完成后，需按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至買方名下。若自建房屋未取得合法審批手續(xù)，屬于違法建筑，此類房屋禁止買賣，即使簽訂了買賣合同，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同可能因違反法律法規(guī)而無效。

3. 自建房屋買賣合同效力

自建房屋買賣合同的效力需根據(jù)具體情況判斷。一般來說，合同雙方具備相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實、不違反法律和社會公共利益，合同即成立。但如前文所述，若涉及宅基地賣給非本集體成員、房屋為違法建筑等情況，合同可能被認(rèn)定無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4. 產(chǎn)權(quán)登記與過戶

合法的自建房屋買賣完成后，產(chǎn)權(quán)登記與過戶是保障買方權(quán)益的重要環(huán)節(jié)。在國有土地上，買賣雙方需共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理過戶手續(xù)，提交相關(guān)材料，如身份證、房產(chǎn)證、土地使用證、買賣合同等。經(jīng)審核符合規(guī)定的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)會辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，頒發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書。對于宅基地上的自建房屋，過戶手續(xù)相對復(fù)雜，需先經(jīng)集體組織同意，再到相關(guān)部門辦理宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變更登記。

《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。