小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)。

小產(chǎn)權房的建設土地通常為農(nóng)村集體所有土地，包括宅基地、集體建設用地等。與國有土地上建設的商品房不同，小產(chǎn)權房在開發(fā)建設過程中，沒有經(jīng)過正規(guī)的土地出讓程序，也未向國家繳納土地出讓金等相關費用。

小產(chǎn)權房的產(chǎn)權證并非由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體頒發(fā)，有的甚至沒有任何正規(guī)的產(chǎn)權證書。這種產(chǎn)權證明的效力有限，在法律上不能得到與國家頒發(fā)的房產(chǎn)證同等的保護。在涉及房屋產(chǎn)權糾紛、拆遷補償?shù)葐栴}時，小產(chǎn)權房的所有者可能面臨較大的法律風險。

由于小產(chǎn)權房的建設和銷售存在不合法性，其交易也受到很多限制。根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售。即使進行了交易，這種交易行為也可能被認定為無效。此外，小產(chǎn)權房無法在正規(guī)的房地產(chǎn)市場上進行流通，不能辦理銀行貸款、抵押等業(yè)務。

總之，小產(chǎn)權房雖然在價格上可能相對便宜，但存在較大的法律風險和不確定性。在購買房屋時，應謹慎選擇，避免購買小產(chǎn)權房，以免給自己帶來不必要的損失。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條

商品房預售，應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規(guī)劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。