由于政策和舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算過程的復(fù)雜性，財務(wù)人員往往難以掌握實物。下面就舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅如何計算進(jìn)行詳細(xì)分析，主要應(yīng)注意以下幾個方面：

　　舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍

　　1.適用個人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓;

　　2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓;

　　3.個人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第三條的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實施。

　　舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算步驟：

　?、儆嬎憧鄢椖拷痤~=原購房發(fā)票金額(1+5%N)+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，其中N代表原購房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù);

　?、谟嬎阃恋卦鲋殿~=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價款-扣除項目金額;

　　③計算土地增值率=(土地增值額÷扣除項目金額)×100%;

　?、芨鶕?jù)土地增值率找出土地增值稅適用稅率;

　　⑤計算應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率。

　　舊房及建筑物的評估價格，指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。計算公式為：舊房評估成本價格=房地產(chǎn)重置成本價×成新度折扣率。

　　按評估價格計算土地增值稅步驟：

　?、儆嬎憧鄢椖拷痤~=重置成本價×成新度折扣率+取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估支付的評估費(fèi)用;

　　②計算土地增值額=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價款或評估價款-扣除項目金額;

　?、塾嬎阃恋卦鲋德省⒋_定適用稅率及計算應(yīng)納稅款與以上第一種方法步驟相同。

　　此外，根據(jù)財稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

　　房產(chǎn)過戶土地增值稅怎么計算

　　1、契稅：

　　(1)宅、家庭的唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為房款的1%;90平方米144平方米，契稅為房款的3%。

　　(2)非普通住房、非家庭唯一住房、商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，契稅為總房3%。免征情況：無

　　從2021年9月1日起，契稅稅率規(guī)定為3%-5%。根據(jù)契稅法(2021.9.1實施)規(guī)定，契稅稅率為3%-5%，契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

　　2、營業(yè)稅：

　　(1產(chǎn)證未滿2年，營業(yè)稅為房款的5.6%。

　　(2)房產(chǎn)證滿2年，面積大于144，要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;面積≤144免交。

　　3、個人所得稅：個人所得稅=房屋總價×1%或差額×20%，房產(chǎn)證(契稅完稅發(fā)票)日期過5年且是家庭唯一住房的免征個人所得稅。

　　4、印花稅：印花稅=計稅價格×0.05%，征收標(biāo)準(zhǔn)：0.05%，個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

　　5、土地增值稅：應(yīng)納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。(城市不同標(biāo)準(zhǔn)有差異)，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　6、登記費(fèi)：個人住房登記每件80元(含土地使用權(quán)證工本費(fèi));非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

　　實踐中，各省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。